Od czerwca 2026 r. każda gmina powinna mieć uchwalony plan ogólny gminy. Ta zmiana ma istotne znaczenie dla wszystkich obecnych i przyszłych właścicieli działek.
Czym jest plan ogólny i co oznacza jego wprowadzenie dla właścicieli gruntów?
Plan ogólny to nowy dokument planistyczny wprowadzony nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 7 lipca 2023 r. Zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które nie miało rangi aktu prawa miejscowego. Plan ogólny będzie wiążący – zarówno dla planów miejscowych, jak i decyzji o warunkach zabudowy.
Plan ogólny – kiedy wchodzi w życie i co oznacza dla gmin?
Z dniem 30 czerwca 2026 r. każda gmina będzie zobowiązana do uchwalenia planu ogólnego. Od 30 czerwca 2026 r. będzie on warunkiem niezbędnym do uchwalania nowych planów miejscowych i wydawania decyzji WZ. Gminy, które nie zdążą z uchwaleniem planu ogólnego do 30 czerwca 2026 r., nie będą mogły podejmować decyzji planistycznych. Zgodnie z przepisami przejściowymi, studia uwarunkowań obowiązują do końca czerwca 2026 r.
Co zawiera plan ogólny?
Plan ogólny będzie obejmował cały obszar gminy. Określi m.in. strefy planistyczne, gminne standardy urbanistyczne oraz obszary uzupełnienia zabudowy – jedyne, na których możliwe będzie wydawanie decyzji WZ. Przykładowe strefy planistyczne to: wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową, wielofunkcyjna z zabudową usługową, produkcyjna, zieleni i rekreacji, rolna itp.
Uchwalenie planu ogólnego – wymogi proceduralne
Procedura uchwalania planu ogólnego została uregulowana szczegółowo. Obejmuje m.in. ogłoszenie o przystąpieniu do sporządzenia planu, konsultacje społeczne i obowiązkowe uzgodnienia. Plan musi być zgodny ze strategią rozwoju gminy oraz planem zagospodarowania przestrzennego województwa. Wymagana jest także ocena zgodności z dokumentami ochrony środowiska.
Wpływ planu ogólnego na wydawanie decyzji WZ
Po 30 czerwca 2026 r. decyzje WZ będą mogły być wydawane wyłącznie na obszarach uzupełnienia zabudowy wskazanych w planie ogólnym. W praktyce oznacza to ograniczenie możliwości zabudowy działek położonych na terenach niezurbanizowanych, szczególnie w gminach dotychczas niesplanowanych. Planowane jest także wprowadzenie 5-letniego terminu ważności decyzji WZ, co zakończy ich bezterminowy charakter.
Skutki planu ogólnego dla właścicieli działek budowlanych
Właściciele działek, które nie zostaną ujęte w planie ogólnym jako obszary przeznaczone do zabudowy lub obszary uzupełnienia zabudowy, nie będą mogli uzyskać decyzji WZ. Dotyczy to w szczególności działek na obrzeżach miast czy w oddalonych częściach gmin wiejskich, gdzie dziś brak planów miejscowych rekompensowany jest decyzjami WZ. W efekcie, część gruntów straci możliwość zabudowy.
Co można zrobić przed uchwaleniem planu ogólnego?
Właściciele działek mogą próbować doprowadzić do objęcia ich terenów planem miejscowym przed końcem czerwca 2026 r. Alternatywnie warto uzyskać ostateczną decyzję WZ przed tą datą – te wydane wcześniej zachowają moc po zmianie przepisów. Należy jednak pamiętać, że rozpoczęcie inwestycji na podstawie decyzji WZ będzie musiało nastąpić w ciągu 5 lat, inaczej decyzja wygaśnie.
